🏡 주택담보대출 계산 : LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 완벽 정리

 

🏡 주택담보대출 계산 : LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 완벽 정리

 

 

주택 구매를 계획하시는 분들께서는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율),

그리고 스트레스 DSR에 대한 이해가 필수적입니다. 최근 대출 심사 기준이 더욱 강화되고 있으므로, 이를 정확히 파악하여 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다.

📌 목차

1. LTV(주택담보대출비율)란?
2. DTI(총부채상환비율)란?
3. DSR(총부채원리금상환비율)란?
4. 스트레스 DSR이란?
5. 대출 심사 강화에 따른 주의사항
6. 연봉 5천 + 연봉 3천의 6억 주택 구매 시 대출 예시

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1. 🏦 LTV(주택담보대출비율)란?

LTV(Loan To Value)는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 나타냅니다.

즉, 주택의 담보 가치에 따라 대출 한도가 결정됩니다.

 

예시:

• 주택 가격: 6억 원
• LTV 비율: 60% (투기과열지구 및 조정대상지역 기준)
• 대출 가능 금액: 3.6억 원 (6억 원 × 60%)

 

LTV 비율은 정부의 부동산 정책 및 지역별 규제에 따라 다르게 적용됩니다.

 

구분	9억 이하	9억 초과 ~ 15억 이하	15억 초과
투기과열지구	40%	20%	대출 불가
조정대상지역	50%	30%	대출 불가
비규제지역	70%	70%	70%

 

📌 추가 사항

• 서민·실수요자 요건 충족 시 투기과열지구는 최대 50%, 조정대상지역은 최대 60%까지 대출 가능
• 15억 원 초과 아파트는 투기과열지구 및 조정대상지역에서 주담대 불가
• 지역별 규제 여부에 따라 대출 한도가 크게 차이 나므로, 구매 전 반드시 해당 지역의 규제 상황을 확인해야 합니다.

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2. 💳 DTI(총부채상환비율)란?

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다.

이는 대출자의 소득에 비해 대출 상환 부담이 얼마나 되는지를 평가하는 지표입니다.

 

계산식:

• DTI (%) = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 / 연소득) × 100

예시:

• 연소득: 8,000만 원 (남편 5천 + 아내 3천)
• 주택담보대출 연간 원리금 상환액: 3,200만 원 (가정)
• DTI = (3,200만 원 / 8,000만 원) × 100 = 40%

DTI 비율이 높을수록 소득 대비 대출 상환 부담이 크다는 것을 의미하며, 금융기관은 이를 고려하여 대출 한도를 결정합니다.

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3. 💰 DSR(총부채원리금상환비율)란?

DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 모든 대출(주택담보대출, 신용대출 등)의 연간 원리금 상환액 비율을 나타냅니다. 이는 대출자의 총체적인 부채 상환 능력을 평가하는 지표로 사용됩니다.

 

계산식:

• DSR (40%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득) × 100

예시:

• 연소득: 8,000만 원
• 모든 대출의 연간 원리금 상환액: 3,200만 원
• DSR = (3,200만 원 / 8,000만 원) × 100 = 40%

DSR은 대출자의 전체 부채 상황을 고려하므로, 기존 부채가 많을수록 새로운 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

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4. ⚠️ 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 미래의 금리 상승 가능성을 반영하여 DSR을 계산하는 방식입니다.

이는 변동금리 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 평가하기 위한 제도로, 2024년부터 단계적으로 도입되었습니다.

적용 방식:

• 기존 DSR 계산 시 적용된 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 추가하여 상환 능력을 평가합니다.

예시:

• 현재 대출 금리: 3%
• 스트레스 금리: 1.5%p 추가
• 적용 금리: 4.5% (3% + 1.5%)

이를 통해 금리 상승 시에도 대출자가 상환 능력을 유지할 수 있는지를 사전에 평가합니다.

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5. 🚨 대출 심사 강화에 따른 주의사항

최근 금융당국은 가계부채 관리를 위해 대출 심사 기준을 지속적으로 강화하고 있습니다. 이에 따라 대출을 계획하시는 분들께서는 다음 사항을 유의하시기 바랍니다:

• 신용등급 관리: 신용등급이 낮으면 대출 한도 축소 및 금리 상승의 원인이 될 수 있으므로, 꾸준한 신용등급 관리를 권장합니다.
• 부채 현황 파악: 기존 부채가 많을수록 DSR이 높아져 추가 대출이 어려워질 수 있으므로, 현재 부채 상황을 정확히 파악하고 관리해야 합니다.
• 금리 변동성 대비: 변동금리 대출을 고려하신다면, 향후 금리 상승에 따른 상환 부담 증가를 대비하여 스트레스 DSR을 충분히 고려해야 합니다.
• 전문가 상담: 대출 상품과 조건은 금융기관마다 상이하므로, 여러 기관을 비교하고 전문가와 상담하여 최적의 대출 조건을 찾는 것이 중요합니다.

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6. 📊 연봉 5천 + 연봉 3천의 6억 주택 구매 시 대출 예시

기본 정보

• 주택 가격: 6억 원
• 부부 합산 연봉: 8,000만 원 (남편 5천 + 아내 3천)
• 적용 지역: 조정대상지역 (하남, 고양, 남양주)

LTV 적용

• LTV 60% 적용 시 대출 가능 금액: 3.6억 원 (6억 × 60%)

DTI 계산

• 연간 원리금 상환액 (가정): 3,200만 원
• DTI: (3,200만 원 / 8,000만 원) × 100 = 40%

DSR 계산

• 기존 부채 포함 연간 원리금 상환액 (가정): 3,200만 원
• DSR: (3,200만 원 / 8,000만 원) × 100 = 40%

스트레스 DSR 계산

• 적용 금리: 3% → 4.5%
• 원리금 상환액 증가 예상: 약 4,000만 원
• 스트레스 DSR: (4,000만 원 / 8,000만 원) × 100 = 50%

즉, 현재 기준으로는 DSR 40%로 대출이 가능하나, 스트레스 DSR이 40%를 초과하면 대출 한도가 줄어들 가능성이 있습니다. 따라서, 금리 변동을 고려하여 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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📢 결론적으로, 주택담보대출을 계획하시는 분들께서는 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR을 꼼꼼히 체크하고, 대출 심사 기준이 강화되고 있음을 유의하시기 바랍니다. 대출 실행 전 반드시 금융기관과 상담하여 본인의 대출 가능 금액과 조건을 확인하세요!